大发快3手机版:長租公寓爆雷幾十次以後,開發商最好的機會來了!

最新资讯 2019年10月15日 9:09

長租公寓爆雷幾十次以後,開發商最好的機會來了!

長租公寓爆雷幾十次以後,開發商最好的機會來了!

【茅盾文学奖颁奖】

截至2019年6月30日↑﹡△,青客公寓營收為8.98億元△,同比增長51.4%;凈虧損則為3.73億元∵▽,略高於2018年同期的3.24億元﹡♂?。也就是說在最近3年的時間里⊙,青客公寓的凈虧損額已高達10億∴。

Wework上市失敗∵♂,挖出了其內部大量的問題◇?π。國內類似企業問題也不少◇∴▽,爆倉的鼎家和樂伽公寓都曾公開表示過┊,內部存在貪腐問題∟。

青客公寓於10月8日正式向美國證券交易委員會遞交的F-1招股文件〇﹡♀,讓很多人驚呼∟☆〇,「捅破長租行業燒錢窗戶紙」∴◇∴!

大发快3手机版

該房企曾試圖在長租公寓領域做到第一□,為何早早繳械投降□〇?原因就出在其太想做第一♂,再加上內部存在競爭機制△△,部分區域急於在新業務上奪得第一〇,以獲取更多資源∟,於是拚命收儲房源□。彼時⊙∴,長租公寓的風口已經起來△⊿,爭奪的人多了價格自然水漲船高♂⌒。該房企因此拿了不少高價房源▽⊙。鑒於這些房源未來很難賺錢∵,不如早點撤◇△♀。

但瘋狂的擴張讓眾多玩家拋棄了原則◇△⊿,將空間開到了甲A級寫字樓里☆。成本倒掛⌒♀☆,高買低賣〇♂,接踵而來的就是洗牌和關店潮〇。

大发快3手机版

那些經營穩健的運營商◇∟,擴張的節奏普遍掌控較好〇,一老總告訴明源君∟,其一直保持70%以上的門店處於成熟運營的狀態♀∟﹡,才擴張⊿。

長租公寓、聯合辦公等┊∟┊,本質上也是服務行業♂♂,且不說規模擴張過快資金跟不上∴〇,就是內部的人才和管理也跟不上﹡,因此△,接下來企業要苦煉內功☆∟♂。

雖然國內聯合辦公、長租公寓等領域沒有出現亞當·諾依曼這樣的「瘋子」π,但激進的作風卻是類似的♂。今年早些時候∵π﹡,某大房企寧願賠付違約金∵?∟,也要放棄部分已簽約的城中村房源〇∵,消息傳出之後↑,頓時引發業內外廣泛關注┊♂。

今年8月7日⌒┊,長租公寓運營品牌「樂伽公寓」通過其微信公眾號發佈公告⊿﹡,宣布破產倒閉□♂⊿。樂伽公寓之所以倒閉π〇,主要源於其「高進低出」的經營模式┊,換句話說⌒☆∟,公司出租的價格要比拿房的成本價格還低﹡⊿⌒!

大发快3手机版

截至2018年π△,國內長租公寓市場上僅活躍的品牌就超過80個⊙△┊,分佈的城市數量達到44個⌒。至於沒那麼活躍的♂☆⊙,甚至沒有品牌的┊◇,大大小小的長租公寓運營商▽,更是不計其數∵。以5%的機構滲透率計算△,截至目前∟♂?,爆倉的長租公寓不到5%(按控制房源計算)∴。聯合辦公同樣如此↑。

要活下去∵△,就要有現金流?。2017年2月至2019年9月↑∴,已有20餘家長租公寓品牌倒下▽↑,其中超過一半的爆倉原因被歸為「資金鏈斷裂」π△。

某聯合辦公老總就表示▽,WeWork上市失敗和估值縮水∟◇,意味着其採取的低價高補貼傾銷策略失效⊙,沒有盈利的規模擴張不被認可∵〇,這對腳踏實地的企業來說反而是一種機遇﹡◇。另一家聯合辦公企業⌒,甚至繼續選擇逆勢擴張△↑。

長租公寓同樣如此⌒,□♂。明源君注意到┊﹡,今年以來∟◇〇,品牌公寓擴張速度明顯放緩?□▽。相比之下⌒↑,有先見之明的X企要從容得多☆♂⊙,該公司CEO告訴明源君△,公司一直高度關注盈利問題⊙♂∟,很早就以開一個店賺一個為底線∵,因此⊿π┊,早在2018年就已經實現絕大部分單店盈利◇,今年年四季度有望實現公司層面的整體盈利∴。

國內長租公寓之所以盈利艱難⊙,最主要原因就兩個面:拿房成本高、資金成本高⌒。如今⊿┊,隨着不斷爆雷∟⊿♂,以及wework上市失敗的震蕩∴﹡,行業已經回歸理性♀∵〇,拿房成本已經開始降下來了▽◇,資金成為關鍵∟∵。

大发快3手机版

解決資金問題□,最好的辦法是獲取資本注入⊙。融資途徑上〇,租賃住房資產證券化是必選項⊙∵﹡。無論是以租金收益為標的資產(如鏈家自如發行的ABS)△⌒,還是以房產為標的資產(如保利發行的相關產品)﹡,都值得考慮〇♀⊙。當然♀↑◇,如果能夠上市自然是再好不過◇∟。

大发快3手机版

非房企系長租公寓板塊〇↑◇,除規模較大的自如、蛋殼、魔方、樂乎等〇▽?,其他中小型企業今年上半年鮮有獲得融資♂⊿。

目前∴〇∟,無論是聯合辦公還是長租公寓↑┊,還是有創新的┊∵。以長租公寓為例▽,大部分品牌均利用了互聯網手段♂,從找房、簽合同▽♀☆,到繳費、投訴﹡,均在線上完成◇∟⊙,不僅更有效率⊿▽,而且流程更加公開透明↑。

大发快3手机版

然而◇∴,僅有這些還不夠♂∟,現有做得更多的還是「減費」□∵,而要突破極限需要靠「增效」⊙。類似故宮文創這種將超級IP和實體場所的結合的創新♀,就是很好的啟示⊙。(作者:明源地產研究院 凌峰)

爆雷的長租公寓、聯合辦公運營商?⊿,是因為規模擴張過快⊙,但規模本身並不是一個問題⊿,因為任何高市值的公司都是規模型的公司〇,關鍵是規模是否產生效益以及創新是否產生價值□〇。

大发快3手机版

無論是長租公寓、聯合辦公等爆雷▽∴∴,原因並不複雜◇∴☆,那就是能力跟不上規模的擴張∴△♂,歸根到底是創始人或資本過於貪婪﹡,偏離了商業的本質⌒┊☆。居住和辦公是兩個巨大的市場▽♀。Wework的IPO失敗或許宣告了一個時代的結束⊙π,但也意味着另一個時代的開始——目前☆,國內一些聯合辦公或長租公寓運營商正在逆勢擴規模⌒,開發商的優勢明顯π┊〇。

大发快3手机版

當然∴⌒↑,要享受後天的美好∵☆∴,先要熬過今天和明天的殘酷♂,畢竟長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%♂〇,現金流回正周期需五年左右┊♀。

大发快3手机版

如此大房企⊿◇,竟然會在新業務拓展上犯如此錯誤﹡♂,有點讓人匪夷所思⊿∟。不過┊?⌒,其知錯能改還是不錯的▽☆。最可怕的是♀∟♀,有些明知是玩火﹡↑,還認為理所應當﹡﹡⌒。

去年∴┊,萬科率先在房地產行業喊出「活下去」的口號♂〇,最後大家發現﹡,這句話是萬科喊給其他人聽的⌒┊∴。然而☆⊿⊿,對存量業務來說□∵∟,現在確實是生死攸關⊙⌒,即便還存活在市場上的┊♂,未來有機會逆襲的◇,現在的核心目標也是活下去⊿┊。

Wework則恰好相反⌒,招股書顯示△△,截至2019年6月1日♀,WeWork進入成熟期的門店僅30%∟,換句話說虧損主要是70%非成熟期的門店造成的⌒☆π。

有人說⊿,資產泡沫大環境裏面□◇,產權租賃模式聯合辦公或者長租公寓本身就是一個偽命題π,成功只是偶然的∴♂♂!在商業模式成立的條件下♀⊿,成功取決於領導人的戰略規劃和公司經營團隊的執行力⊿﹡◇。過去△♂□,無論是美國wework還是國內的不少長租公寓、聯合辦公運營商▽┊⌒,都將自身視為一個科技企業♂﹡,採用互聯網燒錢的模式♂π∵,希望藉此快速做大規模﹡。孫正義在wework上的瘋狂投入吹大了這一泡沫☆。如今∵∴,這一模式被證據偽∟♂,這反而是好事⊿□↑。

聯合辦公遭遇滑鐵盧也是一樣的原因〇。在國內π♀∴,聯合辦公發端于舊改┊∴π,依靠低價拿樓、改造、然後高價出租、運營↑☆▽,藉此在競爭激烈的商辦租賃市場有了一席之地〇〇﹡。

氪空間已經從一年前的「重點是擴大規模◇♂,暫時不考慮盈利」♂〇,轉變為「在保證現金流積極增長的情況下去擴張」?π。

大发快3手机版

本文轉載自公眾號:「明源地產研究院」可是?☆〇,風口過後﹡◇π,2018年以來◇☆,已經有二十余家長租公寓爆雷;今年初﹡☆┊,聯合辦公領域也雷聲隆隆;甚至部分物業公司也破產倒閉▽♀◇。最近⊿?,wework上市失敗引發的地震□,更是讓人們憂心忡忡〇♀┊。以至眾多長租公寓準備上市♀∴△,也被解讀成為是「為了圈錢活命」π。存量是不是一個偽命題∴⊿△?還有得玩嗎〇?明源君認為∟π,答案是肯定的⊿⊿。

大发快3手机版

其實↑⊙π,亞當·諾依曼已經夠瘋狂了↑△∵。早在2015年□☆♂,亞當·諾依曼就曾宣稱☆⊙,要在火星上建立WeWork△∴♂,並且向有「硅谷鋼鐵俠」之稱的埃隆·馬斯克(Elon Musk)介紹WeWork的業務⊙,以及未來準備在火星上建立辦公空間的計劃……諾依曼還曾對他的朋友說♂△▽,他希望建立起一個價值1000億美元的業務△↑。

很多人據此認為長租公寓盈利是個偽命題♂,這是以偏概全?┊∟,如果這樣∴◇,那青客根本不可能上市┊⌒。短期虧☆□﹡,不代表以後也會虧▽◇。對於二房東模式(整租進來∴⌒,散租出去)來說□□↑,盈利測算模型裏面♂⊿⊙,比如租了12年∵△,往往是前5年虧損▽↑∟,後面7年是盈利的┊〇,所以虧3年不能說明什麼☆。

一長租公寓運營商老總告訴明源君△〇,跟房地產領域一樣♀,最近我們公司也在反腐﹡♂,同時梳理內部流程♂∟,提升管理水平□〇∴。

根據青客公寓的招股文件◇△◇,2017年和2018年↑∴♀,青客公寓的營收分別是5.23億元和8.90億元人民幣⌒,同比增長70.3%;但凈虧損額分別高達2.45億元和4.99億元☆∵。

過於悲觀往往是過於樂觀的後果◇〇,但二者其實都是有問題的﹡♀﹡。存量的經營沒那麼樂觀↑,但遠沒有那麼悲觀?﹡▽。明源君認為▽♂↑,現在反而是布局的好時機♂,而資金雄厚的房企優勢巨大↑▽。

上一页: 第六屆絲綢之路國際電影節福州開幕 光影盛宴絲路共享 下一页: A股三季報揭幕 養殖板塊進入高盈利周期
热门推荐更多>>
名人推荐
中国名人 世界名人 成功人士 企业家 科学家 军事家 运动员 文学家 明星 设计师 艺人 数学家 天文学家 哲学家 思想家
相关阅读更多>>
网站首页 | 电脑版
大发快3手机版-移动版